gruporetiro@gruporetiro.com
91 577 42 40

Líders des 1996

20 Aniversario Grupo Retiro
Informeu-vos-en al 91 577 42 40

Amb quina edat se solen formalitzar les operacions de venda amb lloguer, també conegut com Sale & Leaseback?

A partir dels 65 anys, igual que una Hipoteca Inversa, pels avantatges / exempcions fiscals que suposa la transmissió de la propietat, ja que aquelles persones que venguin el seu domicili habitual i tinguin 65 anys o més estan totalment exemptes de tributació en l’IRPF. A més, i especialment en la modalitat de lloguer vitalici, les esperances de vida elevades que tenen moltes Persones Grans fan molt difícil que es puguin localitzar inversors que tinguin un veritable interès en una operació de venda amb lloguer en persones menors de 65 anys.

Es pot formalitzar una operació sobre un habitatge que no sigui el domicili habitual?

Seria possible fer una venda amb lloguer sobre una segona residència, tot i que el més normal és que es faci sobre el domicili habitual, ja que fiscalment té molts més avantages i, per altra banda, sembla més lògic que la Persona Gran mantingui en règim de lloguer vitalici la casa en la qual sempre resideix.

Es pot fer una venda amb lloguer vitalici sobre un immoble que no sigui un habitatge, per exemple, un local comercial, una nau industrial, una oficina, etc.?

És clar que són factibles aquestes operacions. Funcionen de la mateixa manera que si es fa sobre un habitatge, igual que en una Hipoteca Inversa. No obstant això, cal tenir en compte que per a la Persona Gran / venedor no existirien els avantatges fiscals propis del domicili habitual i que l’inversor per a aquest tipus d’actius serà molt més exigent, al mateix temps que recelós, pel que fa al fet que tinguin unes bones perspectives d’arrendament futur.

És possible fer una venda amb lloguer sobre un habitatge que sigui privativa d'un dels cònjuges?

Sí, no hi ha cap problema. La compravenda la signaria el cònjuge titular de l’habitatge i el contracte d’arrendament es formalitzaria per als dos cònjuges, perquè tots dos tinguessin els mateixos drets en la seva nova condició de llogaters.

Quins impostos haurà d'abonar una Persona Gran que faci una venda o lloguer?

Les Persones Grans que facin una operació d’aquestes característiques hauran de pagar l’impost municipal de plusvàlua corresponent en la seva condició de venedors. Respecte del guany patrimonial que es genera per la venda, si el venedor té més de 65 anys i el que transmet és el seu domicili habitual, està exempt de tributació en l’IRPF. Si l’immoble transmès no fos domicili habitual, el guany patrimonial tributaria al 19%, els primers 6.000 €, i al 21% la resta. Finalment, com a nous llogaters del seu domicili, haurien d’abonar l’impost sobre transmissions patrimonials per la constitució d’un arrendament, però és un impost d’una quantia molt baixa. Per tant, l’únic desemborsament significatiu és el de la plusvàlua municipal, que podran afrontar sense problemes, ja que tindran la liquiditat obtinguda per la venda.

En quines condicions s'estableix el contracte d'arrendament?

Les clàusules que fixen les condicions del contracte de lloguer són les normals per qualsevol document contractual que reculli els acords entre les parts en un arrendament de domicili. A més, les estipulacions seran les que, per aquest efecte, recull la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, que regulen el contracte en tots els punts que no hagin pactat lliurement les parts.

Hi ha algun termini màxim respecte de la durada del lloguer?

Les Persones Grans que venen el seu domicili amb la modalitat Sale & Leaseback volen romandre formalment com a llogaters fins a la seva mort, de manera que el termini del contracte d’arrendament sol ser de llarga durada, perquè tingui un efecte vitalici. No obstant això, es podria fixar una durada per un termini diferent, per exemple, de 5 anys, 10 anys, 12 anys, etc. en funció dels plantejaments de futur que tinguin els nous arrendataris.

Cal inscriure en el Registre de la Propietat el contracte d'arrendament?

No és obligatòria la inscripció registral del contracte de lloguer, però sí que és freqüent que es faci perquè les dues parts tinguin més seguretat jurídica.

Quina és la renda mensual que haurà d'abonar la Persona Gran en aquests contractes?

La renda mensual que es fixarà en el contracte de lloguer i que haurà d’abonar la Persona Gran en la seva condició de llogater és la que acordin les parts; però, en principi, serà la que correspongui al preu de mercat d’un habitatge de característiques similars.

Té algun avantatge o exempció fiscal la Persona Gran en la seva nova condició de llogater?

Actualment, hi ha una deducció estatal per als llogaters, de manera que aquelles persones que tinguin una base imposable màxima que no superi els 24.107,20 € es podran aplicar una deducció del 10,05% de les quantitats pagades en concepte de lloguer, tenint sempre en compte el límit màxim que estableix la llei.

El comprador de l'habitatge pot hipotecar la casa? Suposaria algun risc per a la persona gran que queda com a llogatera del domicili?

Els compradors, com a propietaris plens de l’habitatge, podrien constituir, si ho volguessin, una operació de finançament sobre la finca (hipoteca, aval, etc.). No obstant això, això no perjudica de cap manera els drets de la Persona Gran com a arrendatària de la casa, ja que és un requisit pràcticament obligatori que en aquestes operacions el contracte d’arrendament quedi inscrit en el Registre de la Propietat, de manera que, i de conformitat amb l’article 13.1 de la LAU, si es produís una alienació forçosa derivada d’una execució hipotecària o d’una sentència judicial o similar, l’entitat o persona que ostentés els nous drets de propietat sobre l’habitatge estaria obligada a respectar les condicions del contracte d’arrendament en tots els seus termes.

Quina és la nova situació jurídica d'una persona que constitueixi una operació d'aquestes característiques?

El propietari d’un immoble que el transmet amb la figura de venda amb lloguer passaria a ser arrendatari amb tots els drets i obligacions que estableix la Llei d’Arrendaments Urbans vigent, així com la resta de condicions particulars que estableixin les parts de comú acord.

Què és més convenient, fer una Renda Vitalícia Immobiliària o una Venda amb Lloguer Vitalici?

No hi ha cap dubte que totes dues opcions són molt interessants. Decidir-se per l’una o per l’altra dependrà de la situació personal i familiar de les Persones Grans, així com dels plans futurs que tinguin els titulars de l’immoble respecte del seu lloc de residència.

Qui ha de pagar les despeses de l'habitatge?

En la venda amb lloguer, el més normal serà que el comprador aboni les despeses inherents a la titularitat de l’immoble (rebuts de l’IBI, rebuts de la comunitat de propietaris, assegurança del continent, etc.). Per la seva part, el llogater s’haurà de fer càrrec dels rebuts dels subministraments (llum, aigua, gas, telèfon, etc.), així com de la taxa de residus urbans en aquells municipis on estigui en vigor.

ALTRES DELS NOSTRES PRODUCTES FINANCERS

GRUPO RETIRO

viviendas-tercera-edad2grupo renta vitalicia mayoresgrupo menorca
Estudio gratuitoValoracion de viviendainvertir renta vitalicia

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies ACEPTAR

Aviso de cookies