Venda Lloguer Garantit

A partir de 65 anys, a l’igual que passa amb la Hipoteca Inversa o amb qualsevol dels altres productes que gestiona GRUPO RETIRO, a causa dels avantatges / exempcions fiscals que comporta la transmissió de la propietat per a aquelles persones que venguin el seu habitatge habitual i tinguin 65 anys o més, a l’estar totalment exemptes de tributació en l’IRPF respecte de la possible guany patrimonial. A més, i especialment en la modalitat de Lloguer Vitalici, les elevades esperances de vida que tenen moltes Gent Gran fan molt difícil que puguin localitzar-inversors que tinguin veritable interès en una operació de Venda amb Lloguer a persones menors de 65 anys.

Seria possible fer una Venda amb Lloguer sobre una segona residència, encara que el normal és que es faci sobre l’habitatge habitual, ja que fiscalment té moltes més avantatges, i d’altra banda sembla més lògic que la Persona Major mantingui en règim de Lloguer Vitalici la casa en la qual resideix des sempre.

Per descomptat que són factibles aquestes operacions. El seu funcionament és el mateix que si es realitza sobre un habitatge. No obstant això, cal tenir en compte que per a la Persona Gran / Venedor no existiran els avantatges fiscals pròpies de l’habitatge habitual, i que el inversor per a aquest tipus d’actius serà molt més exigent, alhora que recelós en el fet que tinguin unes bones perspectives d’arrendament futur.

Sí, és clar que no hi ha cap problema. La Compravenda seria signada pel cònjuge titular de l’habitatge i el Contracte d’Arrendament es formalitzaria per ambdós cònjuges perquè els dos tinguessin els mateixos drets en la seva nova condició de llogaters.

Les Gent Gran que constitueixen una operació d’aquestes característiques hauran de pagar el corresponent Impost Municipal de Plusvàlua en la seva condició de Venedors. Respecte del guany patrimonial que es genera per la venda, si el Venedor té més de 65 anys i el transmès és el seu habitatge habitual, està exempta de tributació en l’IRPF. Si l’immoble transmès no fos l’habitatge habitual, llavors el guany patrimonial tributarà al 19%, els primers 6.000 €, i a un 21% la quantitat restant. Finalment, com a nous inquilins del seu habitatge, hauran d’abonar l’Impost de Transmissions Patrimonials per la constitució d’un arrendament, però és un impost de quantia molt baixa. Per tant, l’únic desemborsament significatiu a nivell impositiu seria el de la Plusvàlua Municipal, que podran afrontar sense problemes alhora de comptar amb la liquiditat obtinguda per la Venda.

Les clàusules que fixen les condicions de l’Contracte de Lloguer són les normals per a qualsevol document contractual que reculli els acords entre les parts en un Arrendament d’habitatge. A més, les estipulacions seran les que a aquest efecte recull la vigent Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 que regule el Contracte en tots els punts que no hagin estat pactats lliurement per les parts.

Les Gent Gran que venen el seu habitatge sota la modalitat de Sale & Leaseback desitgen normalment romandre com a inquilins fins que es morin, de manera que el termini del contracte d’arrendament sol ser de llarga durada perquè tingui un efecte vitalici. No obstant això, podria fixar-se una durada per un termini diferent, per exemple, a 5 anys, a 10 anys, a 12 anys, etc. en funció dels plantejaments a futur que tinguin els nous Llogaters. Són la Gent Gran les que decideixen el termini de durada dels seus contractes.

No és obligatori la inscripció registral del Contracte de Lloguer, però sí que és freqüent que es realitzi la mateixa per a major seguretat jurídica de les parts. En les operacions que gestiona GRUPO RETIRO  s’inscriuen sempre.

La Renda mensual que es fixarà en el Contracte de Lloguer, i que haurà d’abonar la Persona Major en la seva nova condició de llogater és la que acordin les parts, però en principi serà la que correspongui al’preu de mercat d’un habitatge de similars característiques i ubicació.

Els compradors com plens propietaris de l’habitatge podrien constituir si així ho desitgessin una operació de finançament sobre la finca (hipoteca, aval, etc.). No obstant això, això no perjudica en absolut els drets de la Persona Major com a arrendatària de la casa, ja que és requisit pràcticament obligatori en aquestes operacions que el Contracte d’Arrendament quedi inscrit al Registre de la Propietat, de tal forma, i d’acord amb el art. 13.1 de la LAU, en el cas que es produís una alienació forçosa derivada d’una execució hipotecària o de sentència judicial o acció similar, l’entitat o persona que exerceixi un dels nous drets de propietat sobre l’habitatge està obligada a respectar les condicions del Contracte d’Arrendament en tots els seus termes.

El propietari d’un immoble que transmet el mateix sota la figura de Venda amb Lloguer Garantit, passaria a ser arrendatari amb tots els drets i obligacions que fixa la vigent Llei d’Arrendaments Urbans, així com la resta de condicions particulars que estableixin les parts de comú acord.

No hi ha dubte que les dues opcions són molt interessants. Decidir-se per una o altra dependrà de la situació personal i familiar de la Gent Gran, així com dels plans futurs que tinguin els titulars de l’immoble respecte del seu lloc de residència. També és fonamental l’edat de la Persona Major en el moment de la contractació, ja que la Venda amb Lloguer només és interessant per a persones d’edat avançada o que vagin a romandre un termini curt de temps en l’habitatge.

A la Venda amb Lloguer el normal serà que el comprador aboni totes les despeses inherents a la titularitat de l’immoble (rebuts de l’IBI, Rebuts de la Comunitat de Propietaris, Derrames extraordinàries, Assegurança del Continent, etc.). Per la seva banda, el llogater haurà de fer-se càrrec dels rebuts de subministraments (llum, aigua, gas, telèfon, etc.), així com la taxa de residus urbans en aquells municipis en què estigui en vigor i de l’assegurança del Contingut i Responsabilitat Civil de la casa com qualsevol inquilí.