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venta con alquiler garantizado

¿Con qué edad se suelen formalizar las operaciones de Venta con Alquiler, también conocido como Sale & Leaseback?

A partir de 65 años, al igual que una Hipoteca Inversa, por las ventajas / exenciones fiscales que conlleva la transmisión de la propiedad, ya que aquellas personas que vendan su vivienda habitual y tengan 65 o más años están totalmente exentas de tributación en el IRPF. Además, y especialmente en la modalidad de Alquiler Vitalicio, las elevadas esperanzas de vida que tienen muchas Personas Mayores hacen muy difícil que puedan localizarse inversores que tengan verdadero interés en una operación de Venta con Alquiler en personas menores de 65 años.

¿Se puede formalizar una operación sobre una vivienda que no sea el domicilio habitual?

Sería posible hacer una Venta con Alquiler sobre una segunda residencia, aunque lo normal es que se haga sobre la vivienda habitual, ya que fiscalmente tiene muchas más ventajas, y por otro lado parece más lógico que la Persona Mayor mantenga en régimen de Alquiler Vitalicio la casa en la que reside de siempre.

¿Se puede hacer una Venta con Alquiler Vitalicio sobre un inmueble que no sea una vivienda, por ejemplo, un local comercial, una nave industrial, una oficina, etc.?

Por supuesto que son factibles estas operaciones. Su funcionamiento es el mismo que si se realiza sobre una vivienda, al igual que en una Hipoteca Inversa. No obstante, hay que tener en cuenta que para la Persona Mayor / Vendedor no existirían las ventajas fiscales propios de la vivienda habitual, y que el Inversor para este tipo de activos será mucho más exigente, a la vez que receloso en cuanto a que tengan unas buenas perspectivas de arrendamiento futuro.

¿Es posible hacer una Venta con Alquiler sobre una vivienda que sea privativa de uno de los cónyuges?

Sí, no existe ningún problema. La Compraventa sería firmada por el cónyuge titular de la vivienda y el Contrato de Arrendamiento se formalizaría por ambos cónyuges para que los dos tuvieran los mismos derechos en su nueva condición de inquilinos.

¿Qué impuestos deberá abonar una Persona Mayor que realice una Venta con Alquiler?

Las Personas Mayores que constituyen una operación de estas características deberán pagar el correspondiente Impuesto Municipal de Plusvalía en su condición de Vendedores. Respecto de la ganancia patrimonial que se genera por la venta, si el Vendedor tiene más de 65 años y lo transmitido es su vivienda habitual, está exenta de tributación en el IRPF. Si el inmueble transmitido no fuera la vivienda habitual, entonces la ganancia patrimonial tributará al 19%, los primeros 6.000 €, y al 21% la cantidad restante. Por último, como nuevos inquilinos de su vivienda, tendrán que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la constitución de un arrendamiento, pero es un impuesto de cuantía muy baja. Por tanto, el único desembolso significativo sería el de la Plusvalía Municipal, que podrán afrontar sin problemas al contar con la liquidez obtenida por la Venta.

¿En qué condiciones se establece el Contrato de Arrendamiento?

Las cláusulas que fijan las condiciones del Contrato de Alquiler son las normales para cualquier documento contractual que recoja los acuerdos entre las partes en un Arrendamiento de vivienda. Además, las estipulaciones serán las que a tal efecto recoge la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que regulan el Contrato en todos los puntos que no hayan sido pactados libremente por las partes.

¿Hay algún plazo máximo respecto de la duración del Alquiler?

Las Personas Mayores que venden su vivienda bajo la modalidad de Sale&Leaseback desean normalmente permanecer como inquilinos hasta su fallecimiento, por lo que el plazo del contrato de arrendamiento suele ser de larga duració para que tenga un efecto vitalicio. No obstante, podría fijarse una duración por un plazo diferente, por ejemplo, a 5 años, a 10 años, a 12 años, etc. en función de los planteamientos a futuro que tengan los nuevos Arrendatarios.

¿Es necesario inscribir en el Registro de la Propiedad el Contrato de Arrendamiento?

No es obligatorio la inscripción registral del Contrato de Alquiler, pero sí es frecuente que se realice la misma para mayor seguridad jurídica de las partes.

¿Cuál es la Renta mensual que en estos contratos deberá abonar la Persona Mayor?

La Renta mensual que se fijará en el Contrato de Alquiler, y que deberá abonar la Persona Mayor en su condición de inquilino es la que acuerden las partes, pero en principio será la que corresponda al precio de mercado de una vivienda de similares características.

¿Puede el comprador de la vivienda hipotecar la casa? ¿conllevaría esto algún riesgo para la Persona Mayor que queda como inquilina de la vivienda?

Los compradores como plenos propietarios de la vivienda podrían constituir si así lo desearan una operación de financiación sobre la finca (hipoteca, aval, etc.). No obstante, esto no perjudica en absoluto los derechos de la Persona Mayor como arrendataria de la casa, puesto que es requisito prácticamente obligatorio en estas operaciones que el Contrato de Arrendamiento quede inscrito en el Registro de la Propiedad, de tal forma, y conforme al art. 13.1 de la LAU, en el caso de que se produjera una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o similar, la entidad o persona que ostentara los nuevos derechos de propiedad sobre la vivienda está obligada a respetar las condiciones del Contrato de Arrendamiento en todos sus términos.

¿Cuál es la nueva situación jurídica de una persona que constituya una operación de estas características?

El propietario de un inmueble que transmite el mismo bajo la figura de Venta con Alquiler, pasaría a ser Arrendatario con todos los derechos y obligaciones que fija la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, así como el resto de condiciones particulares que establezcan las partes de común acuerdo.

¿Qué es más conveniente, hacer una Renta Vitalicia Inmobiliaria o una Venta con Alquiler Vitalicio?

No cabe duda de que ambas opciones son muy interesantes. Decidirse por una u otra dependerá de la situación personal y familiar de las Personas Mayores, así como de los planes futuros que tengan los titulares del inmueble respecto de su lugar de residencia.

¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?

En la Venta con Alquiler lo normal será que el Comprador abone todos los gastos inherentes a la titularidad del inmueble (recibos del IBI, Recibos de la Comunidad de Propietarios, Seguro del Continente, etc.). Por su parte, el inquilino deberá hacerse cargo de los recibos de suministros (luz, agua, gas, teléfono, etc.), así como la tasa de residuos urbanos en aquellos municipios en la que esté en vigor.

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