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La venta de la nuda propiedad se ha convertido en una solución cada vez más utilizada por personas mayores que desean obtener liquidez sin renunciar a vivir en su vivienda. Sin embargo, antes de llevar a cabo una operación de este tipo es normal que surjan dudas sobre el reparto de gastos entre el usufructuario y el nudo propietario.

Entre las preguntas más frecuentes destacan: quién paga el IBI, el usufructuario o el nudo propietario, qué gastos tiene que pagar el nudo propietario y qué obligaciones tiene el nudo propietario durante la vigencia del usufructo.

Conocer las respuestas es fundamental para evitar conflictos y entender correctamente los derechos y responsabilidades de cada una de las partes.

¿Qué ocurre con los gastos en una vivienda con nuda propiedad?

Cuando se constituye o se decide comprar la nuda propiedad, la titularidad del inmueble se divide en dos derechos:

• El nudo propietario conserva la propiedad jurídica del inmueble.
• El usufructuario mantiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda.

Esta separación implica que determinados gastos corresponden a quien disfruta de la vivienda y otros recaen sobre quien ostenta la propiedad.

Aunque existen reglas generales establecidas en la legislación española, también es posible que las partes acuerden condiciones específicas en la escritura de compraventa.

¿Quién paga el IBI en la nuda propiedad?

En términos legales, el usufructuario es quien suele pagar el IBI, ya que disfruta efectivamente de la vivienda, obtiene sus beneficios y mantiene el control sobre su uso. Este impuesto municipal recae normalmente sobre quien ejerce el derecho de uso y disfrute del inmueble.

Sin embargo, en las operaciones de nuda propiedad es frecuente que las condiciones económicas queden pactadas expresamente en la escritura de constitución. Aunque lo habitual es que el usufructuario asuma el IBI, siempre es recomendable revisar la documentación firmada para confirmar si existe algún acuerdo específico que distribuya este gasto de forma diferente entre las partes.

¿Quién paga los gastos de comunidad en la nuda propiedad?

Los gastos ordinarios de comunidad, como limpieza de zonas comunes, portería, consumos comunitarios, mantenimiento de ascensores, jardinería y administración de la finca, suelen corresponder al usufructuario. Estos gastos están directamente vinculados al uso y disfrute de la vivienda, por lo que recaen sobre quien la habita efectivamente.

De la misma forma, las cuotas mensuales o trimestrales de comunidad son asumidas por el usufructuario en la mayoría de operaciones de nuda propiedad, ya que es quien reside en el inmueble y se beneficia del mantenimiento y servicios comunitarios. El pago de estas cuotas periódicas es una obligación que corresponde al titular del derecho de uso y disfrute.

¿Quién paga las derramas en una nuda propiedad?

Qué son las derramas

Las derramas son aportaciones extraordinarias aprobadas por la comunidad de propietarios para afrontar gastos no cubiertos por las cuotas ordinarias.

Algunos ejemplos son:

• Rehabilitación de fachadas.
• Sustitución de ascensores.
• Reparaciones estructurales.
• Obras de accesibilidad.

Reparto habitual de las derramas

Aquí es donde suelen surgir más dudas. La regla general establece que las reparaciones ordinarias corresponden al usufructuario, mientras que las reparaciones extraordinarias o estructurales recaen sobre el nudo propietario.

Cuando una derrama está destinada a mejorar elementos estructurales o aumentar el valor del inmueble, normalmente es el nudo propietario quien debe asumir el gasto.

Sin embargo, si la derrama está vinculada al uso ordinario del edificio, podría corresponder al usufructuario.

La importancia de revisar la escritura

Cada operación puede contar con acuerdos específicos.

Por esta razón, antes de asumir cualquier pago es recomendable revisar la escritura de constitución o compraventa de la nuda propiedad para determinar qué obligaciones fueron pactadas entre las partes.

¿Qué obligaciones tiene el nudo propietario?

Además de los gastos económicos, muchas personas se preguntan qué obligaciones tiene el nudo propietario.

Respetar el derecho de usufructo

La principal obligación consiste en respetar plenamente el derecho de uso y disfrute del usufructuario.

El nudo propietario no puede:

• Ocupar la vivienda.
• Impedir su uso.
• Limitar los derechos del usufructuario.

Mientras el usufructo siga vigente, el disfrute corresponde exclusivamente al usufructuario.

Contribuir a las reparaciones extraordinarias

Tal y como establece la normativa civil, el nudo propietario debe hacerse cargo de aquellas reparaciones que excedan del mantenimiento ordinario.

Mantener la seguridad jurídica de la propiedad

También debe garantizar que el inmueble conserve su situación registral y jurídica para evitar problemas futuros.

Obligaciones del usufructuario

Para entender mejor el reparto de responsabilidades, conviene conocer también las obligaciones del usufructuario.

• Mantenimiento ordinario: El usufructuario debe conservar la vivienda en buen estado y realizar las reparaciones derivadas del uso normal.
• Pago de suministros: Generalmente le corresponden gastos como agua, electricidad, gas, internet y tasas relacionadas al uso de la vivienda.
• Conservación del inmueble: Tiene la obligación de utilizar la vivienda de forma responsable y evitar deterioros que puedan perjudicar al nudo propietario.

Cómo evitar conflictos entre usufructuario y nudo propietario

La mejor forma de prevenir problemas es definir claramente las responsabilidades desde el inicio.

Formalizar todos los acuerdos

Es recomendable que la escritura detalle expresamente:

• Quién paga el IBI.
• Quién asume la comunidad.
• Cómo se reparten las derramas.
• Qué ocurre ante reparaciones extraordinarias.

Contar con asesoramiento especializado

Las operaciones de nuda propiedad presentan particularidades jurídicas, fiscales y patrimoniales que conviene analizar con expertos.

Por ello, es recomendable contar con profesionales especializados como Grupo Retiro que cuentan con la experiencia necesaria en este tipo de operaciones y pueden orientar tanto al usufructuario como al nudo propietario sobre el reparto de gastos, las implicaciones legales y las condiciones más adecuadas para cada caso.

Un asesoramiento especializado permite revisar la documentación, aclarar las obligaciones de cada parte y garantizar que todos los aspectos de la operación queden correctamente regulados desde el inicio.

Claves para evitar conflictos en operaciones de nuda propiedad

Saber quién paga el IBI, qué gastos y que obligaciones tiene que pagar el nudo propietario es esencial para comprender el funcionamiento de una nuda propiedad.

Como norma general, el usufructuario asume los gastos derivados del uso habitual de la vivienda, mientras que el nudo propietario suele hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias y aquellas cosas que afectan al valor estructural del inmueble.

Sin embargo, cada operación puede establecer condiciones específicas, por lo que revisar la escritura y contar con asesoramiento especializado resulta clave para evitar conflictos y garantizar una buena gestión de la propiedad.